Legge di Bilancio 2025

Legge di Bilancio 2025: Bonus ristrutturazione, detrazioni e impatti sul mercato immobiliare

La Legge di Bilancio 2025 introduce nuove disposizioni sui bonus ristrutturazione, con aggiornamenti sulle aliquote di detrazione fiscale, i requisiti per accedere agli incentivi e le modalità di calcolo dell’imponibile detraibile.

Detrazioni fiscali: cosa cambia per prima e seconda casa

• Prima casa: detrazione al 50% sulle spese sostenute nel 2025, fino a un massimo di 96.000 euro. Dal 2026-2027 l’aliquota si abbasserà al 36%, riducendo il beneficio fiscale rispetto agli anni precedenti.

• Seconda casa: nel 2025 la detrazione è del 36%, con una  riduzione fino al 30% nel biennio successivo.

L’uniformazione delle aliquote dal 2028 al 30% per prima e seconda casa mira a semplificare la normativa fiscale, garantendo un trattamento omogeneo per entrambi i tipi di immobili.

Requisiti per ottenere le agevolazioni

Per poter accedere alla detrazione massima sulla prima casa, è necessario che:

• L’immobile sia destinato ad abitazione principale.

• Il beneficiario abbia un diritto di proprietà o di godimento.

• Se presenti figli a carico, la detrazione può essere suddivisa tra i genitori o altri soggetti conviventi che sostengono parte delle spese.

Per le seconde case, invece, l’agevolazione è inferiore e non prevede vincoli di residenza, ma dal 2026 il trattamento fiscale diventerà uniforme, eliminando molte delle differenze attuali.

Calcolo dell’imponibile detraibile

L’imponibile detraibile comprende tutte le spese ammissibili per interventi di miglioramento dell’immobile, tra cui:

Efficientamento energetico

Uno degli aspetti centrali della riforma riguarda l’incentivazione dei lavori di riqualificazione energetica, che consentono di ridurre i consumi e migliorare la sostenibilità ambientale degli edifici. Le spese ammissibili includono:

• Sostituzione degli infissi con modelli ad alta efficienza termica;

• Installazione di impianti di riscaldamento e raffreddamento a basso consumo, come pompe di calore e caldaie a condensazione;

• Pannelli solari fotovoltaici e sistemi di accumulo di energia;

• Cappotto termico per l’isolamento di pareti, tetti e solai;

• Sistemi di domotica per la gestione intelligente dell’energia, migliorando il controllo dei consumi.

Altri interventi ammessi

• Manutenzione straordinaria e restauro;

• Eliminazione delle barriere architettoniche;

• Bonifica dell’amianto e messa in sicurezza sismica;

• Prevenzione furti con l’installazione di antifurti e videosorveglianza.

Applicazione dell’aliquota

A seconda del tipo di immobile e dell’anno di riferimento, si applicano le seguenti aliquote:

• Prima casa: 50% nel 2025, 30% nel 2026-2027.

• Seconda casa: 36% nel 2025, 30% nel 2026-2027.

Limiti di spesa e detrazione per figli a carico

Il limite massimo di spesa detraibile per la prima casa è di 96.000 euro nel 2025. Se il beneficiario ha figli fiscalmente a carico, la detrazione può essere suddivisa tra i genitori in proporzione alle spese sostenute. In alcuni casi, anche i figli possono accedere alle agevolazioni se partecipano economicamente ai lavori.

Modalità di recupero della detrazione

L'importo detraibile viene ripartito in rate annuali uguali per 10 anni, recuperato progressivamente tramite la dichiarazione dei redditi.

Effetti sul mercato immobiliare nel 2026: vantaggi e criticità

L’uniformazione delle aliquote al 30% per prima e seconda casa nel 2026 potrebbe modificare alcuni equilibri nel mercato immobiliare.

Vantaggi

✔ Maggiore accessibilità agli incentivi – Con regole uniformi, più proprietari potrebbero essere incentivati a ristrutturare, aumentando la domanda di lavori edili. ✔ Semplificazione normativa – La riduzione della burocrazia migliora la comprensione delle agevolazioni. ✔ Incremento del valore degli immobili – Gli interventi di efficientamento energetico potrebbero far salire il valore degli immobili ristrutturati, favorendo la compravendita. ✔ Stimolo al settore edile – La richiesta di lavori di riqualificazione potrebbe incentivare il mercato delle costruzioni.

Criticità

❌ Minore convenienza per la prima casa – Il passaggio dal 50% al 30% riduce l’attrattiva fiscale dell’incentivo. ❌ Diminuzione dell’interesse per le seconde case – Il calo della detrazione potrebbe rallentare gli investimenti su immobili non abitativi. ❌ Possibile impatto sulla domanda immobiliare – Alcuni proprietari potrebbero preferire ristrutturare piuttosto che acquistare nuovi immobili. ❌ Effetti sulle locazioni – L’aumento del valore degli immobili potrebbe tradursi in affitti più elevati, con conseguenze per gli inquilini.

Prospettive future

La riforma mira a rendere più equo il sistema delle detrazioni, mantenendo incentivi per la riqualificazione edilizia e l’efficienza energetica. Tuttavia, l’effetto complessivo sulla compravendita e sulle ristrutturazioni dipenderà anche da altri fattori economici, come il costo dei materiali edili e l’andamento dei tassi sui mutui.